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专家给"团购宅基地"支招

(星星生活记者宛星)最近两个多月,在很多个移民网站上纷纷转贴的“‘团购宅基地’行动大纲”成 为一些新移民的热门话题。所谓“团购宅基地”,就是号召想自己买地建房的移民大家联合起来,通过“团购”的形式,以70%以上移民家庭无须借贷就可以承担 的成本,获取一套房产和地产完全属于自己的住宅。行动大纲列出了概论、行动的主要内容、参与者的收益以及法律依据等不少细则,看得出来是用了一番心思的, 引得不少网友跃跃欲试。记者日前拿这个热门话题请教了专业人士协会 (CPAC) 土木工程分会会长、加拿大著名监理公司的项目经理冯建德先生。


没想到对于这样一个仅处在设想阶段的‘团购宅基地’行动大纲,冯会长竟然非常感兴趣。首先他以在加拿大10年多的注册专业工程师的从业经验,给这个设想提 供了七条专业意见供参考。另外,更令人惊喜的是,冯会长肯定了在加拿大私人房地开发的可行性,并举出了一些他所知道的成功案例。


1、根据规划来买地
加拿大所有区域和规划都是OPEN的。每个地方都有一个长远的规划。通常区域被划分为住宅区、工 业区、商业区或者学校、机构。在住宅区买了地,就不能盖商场或者学校,这是划分得很严格的,和国内不一样。在每一个城市和TOWN里面,都有一个叫做 PUBLIC/PLANNING DEPARTMENT的机构,能够找到所有的资料。建议在买地之前,把你的目的和规划相吻合。不一致的话,就不能达到你的目的。


2、 地质地层结构要做调查
加拿大对土地的环境很重视,如果土地有污染,被污染的土要运到很远的地方。有的人买的土地很便 宜,但土地若是受了污染的,政府就要限制你使用。还有地质地层结构也要弄清楚,比方底下的土层质量好坏跟你将来开发房子的造价是非常有关系的。如果你挑到 了好的土质,你做地基就容易,投资就相对比较少。如果你挑的土比较差的话,你的基础投资就会比较大。
我可以举个例子。有一个韩国的朋友,我帮他做过项目。他在HAMILTON买了一块土地,刚好在一个闹市区的交叉路口,位置相当好了。当时他买的价格是十 来万,他以为是因为离多伦多远一点,所以才便宜的,他认为很划算。然后就找了我帮他做环境评估和地层上的分析。我做了分析后就发现,这块地原来是个加油 站。加油站为什么废弃呢,是因为加油罐漏油,所以人家把罐取走之后,就把地很便宜地卖给他了。但是地下的土都是受到污染的了。但是这个区是属于住宅和商业 混杂的规划区,这种要求对使用污染土地有严格的限制,于是他要把所有受污染的土挖掉,还要雇卡车运到多伦多北部一个专门的地方倾倒。这样的成本就很大了, 因为土层有六米深。他如果在买地之前就找我们进行环境评估和地层分析,至少可以节省五六万。
我们也有一个做得很好的成功案例。一个西人地产经纪,他在AURORA看中了一个地方,他打算先把这块地买下来了再转给别人。但他比较在行,知道这个地方 有很多淤泥带,于是就请我们为他做地质地层方面的调查。我们一勘测就发现这个地方的土很差,是软土。他知道后就跟原来的OWNER谈判了,当然后来就把价 还下来了。实际上请我们的咨询费可能就两三千块,对我们来说是一个很小的项目了,但他得到了很大的好处。其实,在加拿大,做环境和地层方面的评估和调查不 仅对开发商有利,也是法律的要求。


3、土地测量要请专业人士
如果你买了一块很大的土地,你必须把它划分为一块一块地起楼,这一部分是属于测量方面的了。很多 朋友不知道,随便找个人自己去做了。这在加拿大也是不合法的,在加拿大安省有一个专门的土地测量局,叫ONTARIO LAND SURVEY,它专门管这个事。如果不是他们里面有专业资格的人去测量,那么分块的土地是无效的。所以有一个OWNER花了钱,随便找一个人把土地分好 了,送到政府部门审批就通不过了。他的钱就花得很冤枉 了。


4、 土地平面调整有学问
根据土的质地,有机土,松土和软土,在我们工程上是没有任何的价值的。所有这些土在大批开发土地 的时候,是要被挖掉的。挖掉以后,基本上有两个用处:有机土可以作为种草种树用;软土或者松土如果没有污染,我们可以放在旁边,作为一种重新使用的回填 土。挖完后剩下的土是可以承载房子的岩土,但是开挖完后,土地的等高线就变化了。所以,我们必要要重新平整土地,平整到设计规定的高度。这道程序,加拿大 也是控制得很严格的。每一层大约30公分,用一种核子放射仪来测定每一层的压实密度。在我培训的学生里面,很多人就找到这方面的工作了,而且这方面的工作 机会相当多的,我每年大概可以送20至30个学生进入这个行业。


5、 预埋管道要一一申请
我们要开发土地的话,无论是建房还是建工业区,是必须具备一些必要条件的,比方水电、媒气、给排 水、道路、电话电视等等。如果你买的土地没有这些设施的话,就要申请了,这都是要成本的,而且这个过程很复杂的。你要请人设计,还要送到政府部门批准,然 后才能施工。所以买地的时候也要考虑这个问题,如果这个地方已经通水通电了,那对你当然是非常好的,如果没有,就要算这笔钱了。


6、建房一定要找监理公司
建筑、结构设计、施工和监理在加拿大基本是分开的,这点和国内不太一样,国内很多地方是一个公司 把这四项全包了。而这边的OWNER通常都愿意找不同的公司做不同的部分,互相有一个牵制作用。所以,跟房屋有关的所有设施都要聘请专门的咨询设计工程公 司,而且做的时候还要有监理,否则是不允许的。假使你的房子已经建好了,但是没有监理全套的证明文件,将 来要想把房子卖掉都有问题。有的人想自己找几个人来做,在加拿大是不合法的。就是你自己的房子,如果想改动,只要涉及到结构的变化,也需要专业的工程师批 准才行。


7、施工总包搞掂
加拿大的施工方式跟中国是不一样的。中国的一个施工队里啥都有,有做电的,有做水的。加拿大的施 工方我们这边叫GENERAL CONTRACTOR(总包)。我曾经做过一个项目,是美国一家公司投资的,他们的资金有上亿美金,但他们的  GENERAL CONTRACTOR现场只有三个半人,这在国内是不可以想象的。工地上只有一个PART-TIME的PROJECT MANAGER,一个SUPERVISOR,加两个工人,一个工人就是指挥车子进出,安全方面的,一个工人就是检垃圾。那他们的活是怎样完成的呢?他们的 专业化强度很高,所有的部分都采用专业队伍。专门的土地平整公司,专门的做地基的公司,专门的砌墙的公司……甚至专门的刷墙公司,专门的铲草公司。他们的 这种模式就是总包下面可能有十几二十个分包,每个分包都是非常专业化的了。所以在整个项目管理上,就只剩下每个项目之间的衔接关系了。


8、整个过程文件要齐全
最后就是装修方面了。比方要有暖通,消防,还有整个施工过程中,设计、施工、监理等的文件是否齐全。最后你验收通过了这个房子就能用了。


最后,冯会长总结了对“团购宅基地”的总的评价和看法:
在加从事土地开发有利可图
总的来说,在加拿大如果从事土地开发的话,一定是有利润的项目。从效益上来讲,应该有1/3的钱 (相对购买房产来说)可以省下来了。而且比在国内更不需要什么背景和关系,只要你照章办事,一步一步不违规就可以。当然你还必须要有至少40-50%的启 动资金,然后再把房子预卖出去,在这边,你不可能倒空卖空。


关键要找对专业的管理公司
网上说的报名要200户,统筹起来会更复杂,其实有十户以上就能做了。做房地产开发的确是一个比 较复杂的工程,它涉及的专业领域都很多。你需要一个TEAM才行。而且它的整个程序是按部就班的,不能跳跃性前进。你急也快不了,慢也慢不到哪去。关键就 是要找到一家比较有能耐的管理公司。而且作为华人来讲,找到一个有加拿大本地专业资格的华人来管理还是比较好。我知道有一个香港人,开发大约20套 TOWNHOUSE,他委托一个西人帮他全盘管理,但是在沟通上很困难。跟人家谈判时,西人俨然是OWNER了,搞得他很不是滋味。
有韩国的小团体已经做得不错
“团购宅基地”行动大纲目前还只是一种探讨。我觉得人们这一步要走出来还是比较小心的。但是我知 道韩国有几个人的小公司已经在这方面开始慢慢走出来了,做了好几个地方。他们在YOUNGE街和 FINCH附近又买了地,他们有过教训,但现在已经做得不错了。我们公司就在为他们提供咨询监理服务。